Si dupa economisit, ce vine? = Calcul randament investitie imobiliara

Articolul il scriu in continuarea discutiei de pe blogul economisim.info despre ce facem cu economiile. Eu voi explica si argumenta cu cifre cazul investitiei la care ‘ma pricep’ : imobiliare prin ipoteca.
In primul rand sa explic: eu economisesc constant 20% din salariu de ceva ani ( am o rutina ce extrage banii din cont si ii pune in contul de savings) dar de peste 1 an punem (deseori dar nu de fiecare data) inca pe atata deoparte (acum suntem 2 salarii in casa). S-au adunat in ultimii ani o suma frumusica, musai de investit. Acum, nu stiu cum sunteti voi dar eu multi ani am avut o frica…ciudata de investit.
Mie mi-a fost mereu frica de investit pentru aveam impresia ca e ca o joaca la loterie. Riscant, periculos. Alternativa era de indesat banii in saltea (no ca si asta e cu risc šŸ™‚ ).Ā  Asa ca i-am tinut in cont de economii unde aveam o dobanda ce abia acoperea inflatia.
E adevarat, investitul vine cu niste riscuri. Dar prin studiul din ultimii ani am inteles ca exista riscuri mici si mari, am inteles, si invatatĀ  sa imi asum
riscuri.

Astfel ca economiile le-am impartit in 2 parti:
1. economiile pe termen scurt – asa numitulĀ fond de urgenta ( pot acoperi incidente de genul: mi se stricaĀ masina de spalat, frigider, pierd dinti sau pierd serviciul), suma ce ce imi aduce in confort al zilei curente
2. economii pe termen lung ( nu stiu ce sa fac pe termen mediu!!!). Ā Pe termen lung am investitĀ in imobile, folosind sistemul de creditare.
Planul abordat de mine:Ā Ā amĀ economisit avans si bani de acte. Chiria acopera rata. Dupa achizitie eu continui sa economisesc, aceste economii facand plati anticipate ( prima ipoteca inchisa in 8 ani in loc de 28 ani).

Important a fost cand am inteles costul realĀ al imobilului: pret de achizitie + acte notariale + acte creditare+ renovare + mobilare + costuri de gasit chirias/administrare. Pana acum renovarile facute de mine au fost minore ( termopan si usa) dar unul din comentatorii Iuliei a specificat ca prefera apart. distruse si le face bine, pentru ca aceste renovari vor rezista aprox 10 ani.
Eu calculez randamentul garsonierei astfel: pret chirie pe an -( asigurari + impozit+ reparatii ce apar intr-un an) impartit la costul real .
Caz practic: garsoniera de 25 mii euro ( 20 mii achizitie, 5 mii cheltuieli cu notar si renovari si mobilari).
PresupunemmĀ garsoniera aduce oĀ chirie=100 euro, nicio zi de neocupare , Ā asigurare anuala =160 lei, impozit anual60lei), impartit la costul real de 20 mii euro. Randamentul iese de 4.6% pe an, pentru mine un randament f. bun, pt ca daca tineam banii astia intr-o banca, dobanda era de maxim 1%Ā  la euro pe an!
Ce nu am estimat: o suma din incasari sa tin deoparte sa acopere posibile renovari sau perioade libere…. iar tot Bogdan mi-a dat o cifra: 3% dinĀ castig de pus deoparte ( eu as pune mai mult, preventiv).

Cifrele date se schimba daca facem credit, pt ca la ipoteca costul real al imobilului creste, adaugandu-se costuri cu ipoteca, asigurare in favoarea bancii, si evident dobanda. Cum calculam costul creditului? In excel, evident:

Suma imprumutata=15 000 ( 10 miiĀ avans)
Perioada de creditare in luni=180 (15 ani)
Dobanda estimata pe an=6%
Dobanda estimata pe luna=6%/12=0.005

Si acum sa calculam rata. Pt asta, introducem in excel functia PMT si adaugam: dobanda pe luna, nr luni, valoare.

2 3

Rata e afisata negativa pt ca sunt bani de platit šŸ˜€ .
Ca o remarca personala, rata e apropiata de valoarea chiriei.

 

 

Un mic calcul: in 15 ani se platesc la banca: 4

 

 

 

Ce vin extra? cele 8 mii dobanda ce ridica pretulĀ real al achizitiei cu 8 mii (si ar mai fi niste costuri in plus cu evaluare dosar, inregistrare ipoteca etc). Astfel, reevaluam calculele initiale si ne ies un cost real de 32 mii euro al garsonierei; garsoniera aduce oĀ chirie=100 euro, nicio zi de neocupare, scadem asigurare +impozit, impartit la costul real de 32 mii euro. Randamentul iese de 0.031 adica 3.1% pe an. Ā Iar daca tineam banii astia intr-o banca, dobanda era de maxim 1%Ā  la euro pe an! Asadar tot Ā un randament bun pentru mine.

5

In cazul creditului, randamentul poate creste daca se fac plati anticipate cu scaderea perioadei (prin plata mai mica a dobanzii).

Un randament si mai bun pentru investitii pe termen lung ar gasit in pamant arabil in zone agricole. Pentru astaĀ am nevoie de 2 oameni acolo (variabile cheie!! ): cineva in zona ( parinti/bunici) sa verifice pamantul, intabularea si cadastrul si Ā un agricultor pentru dat in arenda. Pretul achizitionarii unui ha de pamant arabil nu in zona turistica e la aprox. 3.000 euro ha, iar arenda obtinuta ( am intrebat 2 arendasi) e de 150-200 euro PE AN(functie de an), bonus fiind ajutorul de la primarii/apia, de aprox 150 euro pe an, in total 300 euro pe an. . Randamentul sare deja laĀ 8-10% pe an si este cel mai bun randament gasit pe piata, iar costurile de intretinere sunt minime ( impozitul pe terenul agricol e undeva sub 50 lei pe an). Pentru mine asta e cea mai buna decizie de investit pentru ca pamantul nu se devalorizeaza in timp (doar daca sunt cutremure mari, dar nu suntem in Chile), iar alt pamant Dumnezeu nu mai face.

25 thoughts on “Si dupa economisit, ce vine? = Calcul randament investitie imobiliara”

  1. Draga mea draga consiliera :), bravo tie pentru articolul acesta. Iti spun din start ca nu am apucat sa-l termin, ca trebuie sa dau niste lucrari repede. Dar am ajuns pana la randament si vreau sa-ti spun ceva ce inca de la articolul Iuliei mi-a ramas nespus. Daca calculezi randamentul pe apartament este O.K., dar in cazul tau, la o achizitie facuta cu credit partial, eu nu as raporta la total, ci as face un randament al investitiei tale, adica raportez la suma avansului. Tu ai investit doar aceasta suma, restul sunt ai bancii. Astfel, ai beneficiat de un mare avantaj si obtii un randament mult mai bun pentru banii tai. Acela il vad real, caci aceia sunt banii investitit de tine. Astfel, a te imprumuta de la banca este modul cel mai inteligent de investire in imobiliare. Categoric, insa cu riscuri mai mari decat atunci cand cumperi cu banii tai. Destul de mai mari. REVIN mai tarzior sa continui lectura, sper ca nu am scris ceva ce ai explicat si tu mai jos!

    1. Eu la cost total calculez toti banii care imi ies din buzunar si se duc pt achizitia respectiva; inclusiv pe rate si comisioane si notar si amenajari, “care este grele”.
      Chiar daca afacerea personala e ca nu mai dau chirie si dau rata, plus ca peste 15 ani nu mai dau nimic si as putea economisi mai mult, consider ca e important (si recomand la toti) ca dupa achizitie ipotecii sa nu se inshire cu cheltuielile prea mult, ci sa continue sa economiseasca si sa faca niscaiva plati anticipate pt ca dobanzile romanesti de 6% sunt dobanzi mari. Asta evident daca nu am vreo alta idee de investitie cu randament mai mare de 6 % šŸ™‚

      In rest, calculele de mai sus sunt pentru achizitie garsoniera si de inchiriat. Adica business curat :). Iar la asta e musai sa stiu pe hartie tot ce cheltuii, sa am buget. Planul si bugetul sunt 2 lucruri vitale, mai ales la renovari …(vazui caz unde au cheltuit pt renovat mai mult decat isi permiteau, au vrut multe altele in plus, ca piata abunda de idei) astfel ca au distrus randamentul…

  2. am o obs legata de pamantul in arenda – ajutorul nu il mai primesti tu, ca proprietar, ci arendasul cel care are pamantul in arenda si se presupune ca foslosete banii respectiv la insmantat, cules, intretinut pamantul ala
    parintii mei au vreo 2 ha in arenda si banii nu ii iau ei ci oamenii care au grija de pamantul respectiv
    atentie mare la ce info scrii pe aici ca or crede unii ca e chiar afacere sa dai pamant in arenda :))))

    1. Arendasul cu care am discutat nu preia el “ajutorul” ci proprietarii depun cerere si le ramane lor. El plateste 150 euro pe an (o sa bold-uesc in articol, sa fie vizibil, ca e pe AN).
      Acum, problema e ca 2 ha inseamna putin – cat pe an castiga parintii tai?. Profitul de pe o arenda la 2 ha nu e mare lucru, dar la 20ha e cu totul altceva. Dar problema locala este ca pamantul e faramitat, arendasul “meu” inchiriaza o bucata de aici, o bucata de colo, ca asa au proprietarii; a incercat sa mai cumpere cate ceva (mai ales unde vede pamant bun si nelucrat) dar ori nu gaseste proprietarii, ori nu s-au facut mostenirile (actele notariale sunt f. scumpe! si pasii indelungi pt ca e nevoie de toti mostenitorii si unii sunt plecati prin strainataturi, intabularea da batai pt ca totul merge ca la tzara, ca pe timpul raposatului…)

      Edit: am dat un mail si sun si deseara, sa vad estimarile de anul asta. In fiecare an variaza pretul arendei, functie de “productie”. Revin cu date relatate de pe …teren šŸ™‚

      1. parintii mei au contract in care e specificat aspectul asta ca ajutorul de la primarie se duce la arendas; cum ziceam in comentariul anterior ajutorul asta e pt cumpararea de seminte, insecticide, arat, semanat, recoltat etc….. nu se da doar asa ca ai pamant arabil šŸ™‚
        acum daca ai doar intelegere (si nu contract inscris la primarie) cu omul care are grija de pamantul tau poate fi alta poveste….
        parintii mei nu iau bani, pamantul e dat la niste neamuri mai indepartate care nu au de niciunele…..

        1. Cu cine vorbii e arendas, din ala arendas cu acte (firma), platitor de taxe, ce cauta sa inchirieze pe perioada lunga cu contract (ca vrea sa investeasca nu stiu ce), are fonduri europene si tractoare performante; ultima data avea in arenda peste 100 ha si asta din sat. Dar pe la mine la tara sunt unii care nu isi lucreaza pamantul si iau ajutorul apia si subventia (si o beau, hahaha).
          Dar o sa discut din nou, acum la cald, pentru ca ultima discutie fata in fata fuse … acum 2 ani cred … si totul se schimba (ploaie, pret motorina, pret pamant etc).

        2. Iulia, am raspunsuri din 3 judete: s-a introdus o taxa pe arenda (16%) si ajutorul apia il ia arendasul, asa cum spuneai. In Tulcea pentru ca sunt mai multi arendasi (concurenta intre), pretul pamantului e mai mare (3 mii euro), arenda o da aprox. 800 lei pe an (functie de cat de fertil e ha) si de catia rendasi sunt interesati de pamant.
          In judetul Bacau, la tara (20km de bacau) sunt zone cu 4 mii lei ha (adica f. ieftin ) si arenda e 600kg grau (adica legata fix de cat e de bun anul in agricultura). In jud. Botosani am 2 preturi la achizitia unui ha de pamant: 4 mii lei in camp, si 10 mii lei aproape de oras. In camp e o asociatie ce se ocupa, aproape de oras sunt oamenii ce cultiva. Nu stiu pretul la arenda (dar aflu curand).

  3. Am o dilema, poate ma ajutati cu un sfat. Am un credit prima casa pt o garsoniera si am primit intre timp mostenire o suma de bani. Cu acesti bani as putea sa-mi cumpar o camera de camin transformata in garsoniera pe care o pot inchiria cu 100 euro sau imi pot achita jumatate din credit. Ce sa fac?

    1. Buna, Maria. Eu le zic momentelor astea: “dileme de om bogat” šŸ™‚ (sau in engleza luxury dilema). In primul rand felicitari pentru cum iti pui problema de investitie! E una foarte matura!
      E musai de calculat si de comparat randamentele la fiecare decizie. Asa ca deschide excel si fa pasii pentru ambele cazuri in parte, tinand cont si de dobanda la creditul existent, ce valoare in ce perioada mai ai de platit, dar si ca la garsoniera noua adauga un 5-10% cheltuieli cu actele si zugravire si mobilare.
      Ca o parere personala, gandeste-te si cum te simti confortabil cu rata (din punct de vedere sufletesc), cum suporti responsabilitatea de a avea o rata/datorie. Daca nu te deranjeaza si poti plati fara griji rata lunara, si mai ai si un mic fond de economii ce iti acopera 1-2 luni, iti recomand varianta de investit: cei 100 euro ce vor veni din chiria noua te vor ajuta sa platesti anticipat garsoniera unde stai, astfel ca in cativa ani vei fi libera de datorii si cu 2 imobile. (asta si pt ca ai credit prima casa, credit oarecum stabil).

      Daca ai nevoie de ajutor la calcule, spune.

      1. Rata este suportabila, sub 20% din veniturile noastre. Mi-am pus deoparte echivalentul a 4 rate dinainte de a face creditul,deci am fond de urgenta pt asta.M-am hotarat sa cumpar, totusi, vreau sa incerc experienta asta cu chiriasii ca tot se vorbeste despre investitii in imobiliare. Sa vedem ce voi gasi. M-ar ajuta si niste calcule din partea dvs daca veti avea timp vreodata. Am rata 550lei pt inca 29 de ani, 5% dobanda si comision 350 lei pe an. Va multumesc pt sfaturi!

        1. iti dau un email pe adresa de la yahoo cu excelul si calculele :), dar in situatia descrisa de tine iti confirm ca decizia potrivita e sa investesti si sa achizitionezi un nou imobil. Doar sa estimati dinainte costurile si sa aveti bani pentru:
          -notar
          -agentia imobiliara
          -zugravit si mobilat si cautat chirias

          Ai un email pe adresa @yahoo.com. In excel vezi 2 sectiuni:
          1. faci prima cu plata anticipata la garsoniera existenta.
          caz 1.1. plata cu scaderea ratei => ramai 29 ani cu rata de aprox. 70 euro (300 lei)
          caz 1.2 plata cu scaderea perioadei => ramai cu rata pe aprox. 8 ani.

          2. Achizitionezi garsoniera noua, cost 12.500 (atat presupun ca sunt banii care ii ai), am estimat notar, zugravit, mobila.
          Inchiriat cu 100 euro pe luna, adica 1200 euro pe an, din care scad aprox. 100 euro pe an cheltuieli (impozit, o reparatie, etc)
          Randamentul iese de 7%, care este f. bun!! (daca ai tine banii in banca ai avea o dobanda de 1-2% maxim).

          Dar cel mai bine este daca iei banii din chirie si iti platesti rata la ipoteca actuala, aproape dublu: in 5 ani achiti ipoteca!!

  4. – Eu am ales sa nu mai pun nimic in savings. Am o suma de bani de rezerva, cu cheltuieli la minim cred ca rezistam din ea 1 an de zile
    – Toti banii ramasi sunt directionati in achitarea creditului, astfel daca platesc minim 2 principaluri pe luna (1800 ron momentan, tot creste) este ca si cum as castiga 1400 ron, dobanda pe care nu o voi mai plati.
    – Ma gandeam initial sa mai fac un credit daca strang bani de un avans, pt a inchiria o garsoniera dar m-am razgandit, prefer sa termin creditul si apoi voi vedea ce fac pe termen lung …
    Viatadupabebe recently posted…Retine-mi numele bebelusuluiMy Profile

    1. Cat timp dobanda e mare/perioada de plata mai e mare, focusul e pe platit anticipat. Asa facui cu ipoteca anterioara: plati anticipate cu scaderea perioadei.
      Acum am o noua ipoteca, probabil voi face asa si eu pana imi vivne o alta idee.

  5. Buna am si eu o situatie si nu stiu cum ar fi mai bine sa incep deci am un buget de 23000 Euro initial as fi vrut sa cumpar 2 garsoniere in care sa platesc 9000 + 9000 si diferenta prin banca apoi sa le inchiriez si mobilat zugravit etc.O garsoniera ar in jurul a 32000 pe acolo…lucram in strainatate eu cu sotia si mi-as permite sa amortizez costurile in maxim 4 ani poate chiar mai repede… acum ma gandesc ca ar fi un imprumut destul de mare aproape 45000 euro pentru aman2… sau sa luam doar una si a platesc in jur de 15000 la banca nu stiu cum ar fi mai rentabil si profitabil chiria in zona ar fi undeva in jur de 200 220 euro pe luna,Banca Transilvania ar fi ok am vb in situatia noastra si ne-ar putea acorda creditul respectiv nu stiu acum cat de riscant e sau daca e o idee buna multumesc mult astept sfaturile voastre

    1. Ma bucur ca va faceti planuri de investitii pe viitor! garsonierele sunt cu un randament bun de profitabilitate!
      Cum bine ati calculat, credit inseamna risc. Cu un credit mare exista risc si mai mare. Daca rata = posibila chirie ( 200 euro cum spuneti e o suma f. buna), atunci riscul e minor. Ce nu ati calculat este ca pe langa avans si credit mai e nevoie de o suma pentru notar, pt asigurare, pentru reparatii si zugravit ( va recomand de facut inainte de inchiriat) si apoi pentru mobilat. Toate astea costa.
      Inca un lucru de calculat: ca va luati concedii si veniti si cautati primul imobil. Ati mai facut vreo achizitie pana acum? din experienta mea fiecare achizitie a insemnat cautat de luni de zile, in plus ultima a dus la vizitat 5 banci si peste 10 drumuri la banca, de facut asta din alta tara e greu deci e musai sa va luati cateva luni concediu fara plata.
      Asa ca daca nu aveti experienta cu achizitii imobiliare, cred ca mai bine sa faceti achizitie dupa achizitie, dupa prima veti invata si negocia.

      In plus, intrebati la banci daca va crediteaza cu acte de venit din afara. E posibil sa fie mai usor sa faceti un credit mic in strainatate si sa achizitionati cu banii toti prima garsoniera. Urmarind calculele dvs consider ca un credit de 15 mii euro cu 2 venituri in strainatate il veti putea achita in mai putin 2 ani iar extra puteti strange chiria de 200 x 2 ani x 12 = 4400 euro in Romania. Si urmatoarea achizitie dupa 2 ani sa purcedeti, dupa ce strangeti iar un avans.

      Inca o intrebare: aveti dreptul la somaj unde sunteti? Adica daca sunteti fara job 3 luni ( se intampla), puteti suporta viata de zi cu zi?

  6. Va multumesc frumos pentru raspunsul dvs.Banca Transilvania imi va accepta conditiile cu veniturile din strainatate,noi lucram intre 7 si 8 luni apoi putem lejer sa ne luam o vacanta de 3 luni de zile acasa asta nu ar fi problema probabil voi incerca sa cumparam doar una si s-o dam spre inchiriat dar aici mai intervine un dubiu sa zicem as plati 17000 avans plus notar asigurare zugravit mobilat probabil as iesi la 21000 sa zic restul 15000 credit acum in urmatorii 2 ani maxim cat ar fi dobanda la banca stiu ca e undeva la 5% si ce as lua pe chirii in 2 ani s-ar duce la banca dobanzi DAE…ori sa mai astept maxim un an si sa iau ceva cu banii jos si sa fac un depozit pe un an din care ai mai lua o dobanda mica cam 0,85 in lei …vreau sa i-au in calcul toate variantele si toate riscurile

  7. Va multumesc frumos pentru raspunsul dvs.Banca Transilvania imi va accepta conditiile cu veniturile din strainatate,noi lucram intre 7 si 8 luni apoi putem lejer sa ne luam o vacanta de 3 luni noi lucram in statele unite de zile asta nu ar fi problema probabil voi incerca sa cumparam doar una si s-o dam spre inchiriat dar aici mai intervine un dubiu sa zicem as plati 17000 avans plus notar asigurare zugravit mobilat probabil as iesi la 21000 sa zic restul 15000 credit acum in urmatorii 2 ani maxim cat ar fi dobanda anuala (DAE) stiu ca e undeva la 5% si ce as lua pe chirii in 2 ani s-ar duce la banca dobanzi .ori sa mai astept maxim un an si sa iau ceva cu banii jos si sa fac un depozit pe un an din care ai mai lua o dobanda mica cam 0,85 in lei …vreau sa i-au in calcul toate variantele si toate riscurile va mulrumesc frumos pt raspuns tuturor…o zi superba va doresc

    1. daca ai posibilitatea sa colectezi toti banii in 1-2 ani atunci iti recomand asta. Scapi de taxele bancare ( care sunt groase) iar chiria de 200 x 2 ani le-ar acoperi dar nu ar aduce profit, scapi si de drumuri la banca ( eu sunt mandra posesoare a peste 10 drumuri la banca si mers la altele 4 pana ales). In plus nu uita: cu banii jos poti negocia pretul garsonierei mai bine, pentru ca tranzactia se va incheia imediat ce notarul spune ca e in regula si nu asteptat cateva sapt. cat dureaza prin banca.

  8. “Pretul achizitionarii unui ha de pamant arabil nu in zona turistica e la aprox. 3.000 euro ha”

    Unde?
    In Somalia ?

    Peste tot prin Baragan pretul minim este de 5-6000 euro pe ha.

    La fel si garsonierele. Ce garsoniere? Pe Luna?

    20,000 euro?
    Pana si in Tg jiu sunt 25-30,000 euro una.

    1. Intre timp m-am uitat la preturile in Targu Jiu, si vad garsoniere nerenovate/neamenajate la 17 mii. Cu negociere se poate duce pretul si mai jos. Eu in calcule am prevazut de luat una si de amenajat nou, cheltuieli separate.

  9. Salut,
    Detin o garsoniera in TM de pe care iau o chirie de 620lei.
    Am un credit ipotecar (DAE 5.03%) pt un ap si mai am de platit 200.000lei in 15 ani..rata de aprox 1500lei+asig viata (26lei).
    Avem doar un venit..al meu si nu exista termenul de economisire la noi in familie.
    Pentru mine treaba cu chiria e un stres in plus si nu-mi place, desi chiriasul e destul de ok.
    Ma gandeam sa vand garsoniera si sa rambursez 100.000lei din credit, as avea de pierdut?
    Unii imi zic ca e o investitie pentru batranete si s-o tin, dar nu-mi place cum suna šŸ™‚ nu ma gandesc atat de departe.
    Multumesc pentru sfaturi!

    1. Pana la pensie vom trece prin perioade cand gasirea unui job va fi o problema (pe la 50-60 de ani). Valoarea somajului romanesc e mica, dar cu acea chirie extra eu m-as descura rezonabil.
      Ca randament al garsonierei, un calcul minor imi arata ca garsoniera ta de 100 mii dar chirie de 600 lei = annual return de 7200, adica un ROI de 7%. Care e o cifra mai mare decat DAE-ul la creditul tau ipotecar. Dincolo de comparatia asta, 7% e o f. buna!!! (daca tii economiile in banca ai o dobanda de 1% plus inflatia o suporti tu, pe cand garsoniera are o devalorizare mai lenta decat banii in banca).
      Tocmai asta e problema pensiei, chiar daca suna sumbru: estimarile economistilor sunt sumbre, dar si cele ale statisticienilor: natalitatea aproape s-a jumatatatit in ultimii 30 ani plus multi tineri plecati astfel ca peste 30 ani cand ma pensionez, pensiile au sanse sa fie la jumatate decat acum. Te vei descurca daca azi ai primi o suma de bani egala cu jumatate de pensia bunicilor tai? Eu nu.

      In rest, pt rambursare mai rapida exista si alte alternative, mai putin dramatice: http://iubescorasulmeu.ro/2017/02/14/stratageme-de-a-scapa-de-presiunea-creditului-ipotecar/ . Cu un pic de efort si pixul in mana sigur vei gai o solutie: cunosc persoane cu venit mai mic decat al tau ce au reusit.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

CommentLuv badge