Sa traiesc din chiriile a 10 locuinte

Tot la sesiunea de intrebari si raspunsuri am primit o intrebare de genul: Pot cumpara prima locuinta cu ipoteca, o inchiriez, si din chirie achizitionez o noua ipoteca si tot asa pana la posesia a 10 imobile?

Sa traiesc din chiriile a 10 locuinte.

Fain vis, a?

Am raspuns ca e un un scenariu fantezist din start. Daca se putea, multi faceau asta in Bucuresti, unde cererea de inchiriere este mare datorita studentilor si absolventilor (tineri si inca instabili financiar).

Aparent posibil pentru ca in romania nu e o limita de cate credite poate o persoana fizica sa isi ia (prin lege). Inca.

Prima limitare pe care o vad este avansul cerut si costurile actelor si reparatiilor (costurile in  bucuresti sunt mari si rar de gasit meseriasi ce se tin de timp) si a mobilarii. O suma pe care putini o pot economisi usor. (e nevoie de pana la 35% din valoarea unei garsoniere (minim 10 mii euro in Bucuresti, ia ziceti, in cati ani puteti voi economisi asta si in cat timp?)
A 2a limitare e data de faptul ca banca cere un venit lunar = 3 x rate. Ok, cu prima locuinta inchiriata cu contract venitul creste dar nu atat de mult sa explice puterea de plata a unei noi rate!! ( regula venitul familiei = 3 x rate, da? ). Daca rata e aproape 200 euro, salariul e nevoie sa fie minim 600 pentru o achizitie, dar 1000 euro ( + 200 din chiria G1) pt a avea 2 achizitii si spre 1500 euro pt 3 achizitii.  Plus ca unele banci nu iau in calcul veniturile din chirii si deloc chiriile la negru.
A 3a limitare e de costul cu intretinerea locuintelor –  mai au nevoie de reparatii periodice dar si exista risc de 1-2 luni pe an fara chiriasi. Un fond de urgente e de crescut  pentru a repara orice mica problema imediat.
A 4a limitare este legata de timp si reactie imediata. Pentru a avea o proprietate inchiriata cu succes e nevoie de tinut legatura constant cu chiriasul, de verificat periodic apart. si fixat/reparat ce e nevoie imediat, contract scris sau intelegere verbala cu chiriasul pentru a plati la timp etc. si asta costa bani si timp (as iesi mai ieftin daca as face eu reparatiile astea dar nu sunt asa de priceputa)
Si sigur sunt si altele.
Citind ideea la rece  cred ca e posibil pt cine are un venit suficient de mare si economiseste usor din salariu peste 50% (ipotetic vorbesc) – astfel ca in 2 ani a strans asa un avans (ipotetic, da?). Apoi o data cu prima chirie incasata suma lunara economisita ii creste. Pentru urmatoarea achizitie va avea nevoie de  mai putin de 2 ani pt a strange avansul de o noua achizitie. Tot ipotetic, daca inca are salariu suficient de mare sa acopere 2 ipoteci (cred ca la aceeasi banca va fi cel mai usor de luat a 2a ipoteca, dar tot venitul = 6 x rata). Dar chiar cu a 2a achizitie, venitul din chirii se dubleaza deci timpul de strans un nou avans se reduce – doar ca venitul nou ar trebui sa fie …9 x rate (peste 1500) – si aici sunt poate 1% din romani …. deci pentru a 3a achizitie va trebui sa mai stranga mai mult de 2 ani pentru a avea suficient avans ca ipoteca sa fie foarte mica.
O alta solutie pe care o vad este ca la fiecare 2-3 ipoteci de facut o pauza si tot excedentul financiar sa se duca la achitarea uneia din ipoteci si abia dupa aceea de strans avansul de 25% la o noua garsoniera si o a 4a achizitie.

Dupa cum vedeti, chiar si in scenariul cel mai cel pozitiv, tot nu e un proces rapid. In 20-30 ani se poate ajunge la 10 garsoniere in conditiile in care venitul lunar ii ramane mare si permite economii de 50% lunar si investit. Da, poate fi facut ceva mai repede prin achizitii inteligente in zone bune (care se inchiriaza usor) sau prin cumparat ieftin.  Chiar si cu mici greseli (oricine face!!, nu cautati ca nu exista perfectiune), dar procesul e incetinit de avans si banca, dar merge inainte.
Si mai sunt niste riscuri care cresc impactul asupra familiei cu fiecare noua locuinta achizitionata:
– caderea pietii imobiliare (se intampla periodic, nu am inventat noi, in 20-30 ani e posibil sa fie 1-2 crize)
– mutarea centrelor universitare in alta parte (cand se inventeaza teleportarea – adio chiriasi)
– un cutremur  de scara mare
etc.

Related Posts:

31 thoughts on “Sa traiesc din chiriile a 10 locuinte”

  2. Daca as castiga la loto sa stii ca mi-as cumpara macar 2 garsoniere pe care sa le inchiriez gandindu-ma ca imi vin bani lunar fara sa fac mai nimic. Altfel, nicio sansa sa economisesc sau sa ma indatorez pentru asa ceva. Vorba ta, nu stii niciodata ce se poate intampla.

    Reply

  3. Eu stiu pe cineva care traieste din asta. Dar e munca, nu gluma. Cred ca are vreo 7, dar nu-s sigura, nu are serviciu, asta e munca ei sa se ocupe de apartamente. Are asigurare la toate apartamentele, dupa ce a patit-o ca cineva nu i-a platit chirie. Aici in Franta n-ai voie sa expulzezi pe cineva in lunile de iarna, chiar daca nu-ti plateste chiria, si in general e f greu sa expulzezi pe cineva din motivul asta, de unde si asigurarile. Dupa aceea, ca proprietar, la capitolul costuri platesti taxele funciare pe fiecare apartament. Iar daca nu-i ocupat de vreun chirias un nr minim de luni pe an platesti taxe pe local vacant, care-s mari si alea. La inceput, cu mintea mea de roman ziceam cum adica sa iti ia statul bani ca nu-i inchiriat, ca doar e apartamentul TAU, faci ce vrei cu el. Nu-i asa, ci se considera ca in zonele f populate, multa lume n-are unde sta , deci e logic sa nu tii gol un apartament.

    Reply

  5. Eu am credit ipotecar, iar la banca unde am creditul am clauza ca nu am voie sa inchiriez (sau cel putin fara acordul lor). Si nu am aplicat la prima casa. Acum sincer… eu cel putin. Am preferat sa gasesc o locuinta pe care sa mi-o permit si sa platesc un credit lunar decat o chirie. Avansul nu e mare. 15% daca esti chibzuit, ii dai usor. Apropo, e chiar mai mica rata lunara decat ar fi fost chiria. Cred ca multi au inteles asta. Banul in Bucuresti se face din asta. Poate… Un scenariu fantezist, insa care ar putea prinde contur.

    Reply

  6. Mai adaug un aspect: creditul ipotecar pe care il iei pt locuinta in care stai nu e acelasi lucru cu creditul pe care il iei pt un imobil pe care sa-l inchiriezi. Al doilea e investitie si dobanzile sunt altele (nu le cunosc, dar sigur nu-s sub 2% cat avem noi la creditul pt casa). Si tind sa cred ca iesi undeva f la limita daca nu usor sub de rata se plateste din chirie… In orasul unde stau eu chiriile sunt maricele, si cu dobanda sub 2% rata la ipotecarul nostru e cu vreo 200 eur pe luna sub chirie. Again, nu stiu cat e dobanda si conditiile pt acelasi credit ca investitie, dar intuitia imi spune ca sigur iesi cu o rata sensibil mai mare…
    Desigur, poti sa fentezi banca, dar in acelasi timp te fentezi pe tine, pt ca nu poti inchiria decat fara contract, ceea ce te expune unor riscuri pe care n-are sens sa le mai insir
    Diana recently posted…ce carti si reviste am mai cititMy Profile

    1
    Reply

          1. In contractele de ipoteca e mentionat ca nu poti inchiria fara acordul bancii (stiu sigur de ro si nl, ca acolo am avut asemenea contracte) cum bancii ii creste riscul daca tu inchiriezi, in afara unor situatii demonstrate cu contract gen detasare job x ani, nu prea cred ca obtii acordul fara o marire corespunzatoare de dobanda, daca il obtii
            Altfel exista credite imobiliare, pt achizitie de imobil, dar fara ipoteca, dar dobanda e mult mai mare decat la ipotecar
            E si logic asa, altfel am face toti credite ipotecare cat ne tine limita de salariu sa inchiriem si cum multa lume se arunca fara sa gandeasca le-ar creste portofoliile de credite neperformante cu niste procente greu de anticipat, controlat si gestionat, iar de rata creditelor neperformante se leaga ratingul bancii, dobanzile de la care se pot imprumuta ei, care devin mai mari si atunci nu mai pot fi competitivi pe piata si tot asa 🙂 ma indoiesc ca exista, sincer
            Diana recently posted…ce carti si reviste am mai cititMy Profile

          3. romania inca e tara multor posibilitati.
            Mai la sud oleaca cer avans in aceleasi conditii dar impun o asigurare de chirias. Si venitul din chirii nu e impozitat (inca 😀 😀 ).

        2. Depinde si de valoarea imprumutata. Bancile isi cauta garantii. Pe de alta parte costa toate actele de ipoteca (ipotecare, evaluare, etc) asa ca ramane o idee buna si studiat alte tipuri de credite, in special daca sunt pt valoare si perioada scurta. Adica e de mers la banci si intrebat…

          Reply

      1. In romania executia silita se face cu locatar sau fara, bancii nu ii pasa. In final banca vinde bunul la licitiatie si fara sa il elibereze de locatari, ba il vand si la sub pretz. Pe siturile bancilor romanesti sunt liste intregi de vanzari sub executie….apoi noul proprietar se descurca (are drept sa sparga usa si sa schimbe yala, dar cel mai simplu e ca taie contractul la curent).

        Reply

        1. Oai! Cu japca, asa. Da, Romania inca e tara multor posibilitati. Eu nu mi_as mai cumpara ceva acolo, nemaifiind in tara. Cred ca ti-am povestit in privat cat a durat sa vindem apartamentul. In conditiile in care l-a luat un prieten care statea deja in el, cu mutatie pe buletin si tata socru a avut procura sa se ocupe el. Digi si Enel inca emit facturi, iar banca inca ne trimite emailuri ca nu sunt bani in cont desi nu mai exista nici un cont de juma de an si nici Digi nici Enel nu accepta nici procura, nici sesizarile de la distanta ca sa nu mai zic ca impozitele au fost platite de 3 ori inainte de vanzare, o data de noi in apr, o data de tata socru in August si inca o data de cumparator inainte cu cateva zile de vanzare deoarece nu le aparea in nu’s ce rahat de ceva si nu-i elibera ceva. Si au fost zeci, zeci de rahaturi din astea. A doua oara nu-l mai incalt pe socrul meu cu asa ceva, ca ma reneaga :))))
          Diana recently posted…ce carti si reviste am mai cititMy Profile

          Reply

  9. Noi avem venituri pasive din 4 locuinte inchiriate in BE, FR, toate libere de ipoteca. E multa munca, deoarece multe din lucruri (reparatii mai ales) sunt facute under DIY approach, dat fiind costul mainii de lucru. Nu sunt singurele venituri. Nici singurele asset-uri (sunt si viitoare mosteniri destul de consistente). Insa ne bate gandul sa diversificam si sa investim intr-o tara asiatica, unde ne petrecem iernile de 3 ani si unde cererea e mare: multi rusi si chinezi care investesc pe aici 🙂 Nu suntem inca hotarati, dar suntem hotarati sa facem o schimbare, mai ales ca (scuzati cacofonia) consideram ca platim impozite nesimtit de mari pe imobile, asigurari, legislatia (si cea franceza si cea belgiana) ii vede pe proprietari ca exploatatori, etc….. Noi avem mentalitate si caractere mai asa, de “mana invizibila”(Adam Smith), nu ne place socialismul cu fata umana si nici sa platim impozite ca sa stea unii pe welfare (si cati sunt! ) fara sa faca nimic+sa intre in buzunarele unor politicieni incompetenti si/sau corupti (pot ilustra cu “n” exemple)+ sa tot felul de regimuri speciale de functionari, si asa mai departe…. Daca s-ar investi cel putin 4% din impozite in R&D, cu draga inima, dar asa, preferam sa nu depindem prea mult de “stat”(e) 🙂

    Reply

    1. Completare (scriu rar in romana-in afara de mesaje scurte 🙂 ) : 4% din PIB vreau sa spun. Investitii in viitor, nu bani risipiti, care apoi se traduc in grad de indatorare ridicat al statului ; datoria publica a FR se apropie de 100% din PIB, cea a BE e deja peste (rolling eyes icon)

      Reply

    2. Ilinca, felicitari! Ce ma bucur sa aud si romani ce le-ai iesit!!
      Am atatea intrebari sa va pun:
      1. Cum coordonati administarea locuintelor la distanta?
      2. cum jonglati cu impozitarea?
      3. cum ati organizat achitiziile? una dupa alta sau ipoteci? etc.

      Reply

      1. 1. Ne asiguram ca principalele lucrari sunt executate inainte de plecare: ie: am avut o poblema legata de fosa septica la un imobil, am rezolvat-o exact cu 2 zile inainte de urcarea in avion.
        Chestiunile minore, gen “s-a stricat yala”, etc sunt coordonate prin Whatsapp si rezolvate ulterior; asta a fost ultima chestiune minora, spre ex: i-am spus locatarei sa o rezolve, sa pastreze factura si o vom rambursa la venire
        Avem pe cineva apropiat care ar putea interveni daca ar fi probleme majore dar e solutia de extrema urgenta caci e foarte ocupat si el.

        2. Am jonglat si jonglam 🙂 Nu pentru mult timp jocul asta, caci avem in vedere sa ne mutam rezidenta fiscala in cativa ani (am mai avut-o in alta parte)

        3.E o poveste f lunga, sotul meu are marele merit in asta nu e roman), el a inceput totul, eu am venit pe parcurs: in linii mari, au fost ipoteci in paralel, pe 10-12 ani, luate pentru renovare. El a avut un capital de plecare (mult, mult efort si probabil un inger pazitor) cu care a cumparat imobilele, apoi am inceput ipotecile si tot asa….

        Insa intr-o lume din ce in ce mai digitalizata, capitalul imobiliar e o alternativa dar nu cea mai buna, sincer: prza multa munca, legislatie fff constrangatoare, impozite +asigurari prea mari, etc…. castigurile nu sunt grozave in raport cu efortul depus…
        Ma uit aici, unde suntem pentru inca o luna: ce taxe mici pe proprietate, ce impozite mici, ce acces facil la forta de munca… insa sunt si foarte protectionisti, au restrictii f mari pt straini…

        Bottom line, ideea e ca e ca simtim nevoia de schimbare, de diversificare si cel mai probabil o vom face; altfel, we’ll be stuck 🙂

        Reply

          1. E OK. Dar 🙂
            1. Nu promit sa raspund prompt-se apropie reintoarcerea in Europa si sunt multe de facut/rezolvat intre timp
            2. Eu am un profil semi-public si in acelasi timp low (aka exista un anumit domeniu in care sunt activa, nu in romana si nu legat de Romania, si, din anumite considerente, prefer sa nu imi fac identitatea publica si sa pastrez anumite informatii personale very privately, cum se spune). Ma poti contacta pe adresa de email folosita pt comentariu

Leave a Reply

Your email address will not be published.

CommentLuv badge