Si dupa economisit, ce vine? = Calcul randament investitie imobiliara

Articolul il scriu in continuarea discutiei de pe blogul economisim.info despre ce facem cu economiile. Eu voi explica si argumenta cu cifre cazul investitiei la care ‘ma pricep’ : imobiliare prin ipoteca.
In primul rand sa explic: eu economisesc constant 20% din salariu de ceva ani ( am o rutina ce extrage banii din cont si ii pune in contul de savings) dar de peste 1 an punem (deseori dar nu de fiecare data) inca pe atata deoparte (acum suntem 2 salarii in casa). S-au adunat in ultimii ani o suma frumusica, musai de investit. Acum, nu stiu cum sunteti voi dar eu multi ani am avut o frica…ciudata de investit.
Mie mi-a fost mereu frica de investit pentru aveam impresia ca e ca o joaca la loterie. Riscant, periculos. Alternativa era de indesat banii in saltea (no ca si asta e cu risc ūüôā ).¬† Asa ca i-am tinut in cont de economii unde aveam o dobanda ce abia acoperea inflatia.
E adevarat, investitul vine cu niste riscuri. Dar prin studiul din ultimii ani am inteles ca exista riscuri mici si mari, am inteles, si invatat  sa imi asum
riscuri.

Astfel ca economiile le-am impartit in 2 parti:
1. economiile pe termen scurt Рasa numitul fond de urgenta ( pot acoperi incidente de genul: mi se strica masina de spalat, frigider, pierd dinti sau pierd serviciul), suma ce ce imi aduce in confort al zilei curente
2. economii pe termen lung ( nu stiu ce sa fac pe termen mediu!!!).  Pe termen lung am investit in imobile, folosind sistemul de creditare.
Planul abordat de mine:  am economisit avans si bani de acte. Chiria acopera rata. Dupa achizitie eu continui sa economisesc, aceste economii facand plati anticipate ( prima ipoteca inchisa in 8 ani in loc de 28 ani).

Important a fost cand am inteles costul real al imobilului: pret de achizitie + acte notariale + acte creditare+ renovare + mobilare + costuri de gasit chirias/administrare. Pana acum renovarile facute de mine au fost minore ( termopan si usa) dar unul din comentatorii Iuliei a specificat ca prefera apart. distruse si le face bine, pentru ca aceste renovari vor rezista aprox 10 ani.
Eu calculez randamentul garsonierei astfel: pret chirie pe an -( asigurari + impozit+ reparatii ce apar intr-un an) impartit la costul real .
Caz practic: garsoniera de 25 mii euro ( 20 mii achizitie, 5 mii cheltuieli cu notar si renovari si mobilari).
Presupunemm garsoniera aduce o chirie=100 euro, nicio zi de neocupare ,  asigurare anuala =160 lei, impozit anual60lei), impartit la costul real de 20 mii euro. Randamentul iese de 4.6% pe an, pentru mine un randament f. bun, pt ca daca tineam banii astia intr-o banca, dobanda era de maxim 1%  la euro pe an!
Ce nu am estimat: o suma din incasari sa tin deoparte sa acopere posibile renovari sau perioade libere…. iar tot Bogdan mi-a dat o cifra: 3% din¬†castig de pus deoparte ( eu as pune mai mult, preventiv).

Cifrele date se schimba daca facem credit, pt ca la ipoteca costul real al imobilului creste, adaugandu-se costuri cu ipoteca, asigurare in favoarea bancii, si evident dobanda. Cum calculam costul creditului? In excel, evident:

Suma imprumutata=15 000 ( 10 mii avans)
Perioada de creditare in luni=180 (15 ani)
Dobanda estimata pe an=6%
Dobanda estimata pe luna=6%/12=0.005

Si acum sa calculam rata. Pt asta, introducem in excel functia PMT si adaugam: dobanda pe luna, nr luni, valoare.

2 3

Rata e afisata negativa pt ca sunt bani de platit ūüėÄ .
Ca o remarca personala, rata e apropiata de valoarea chiriei.

 

 

Un mic calcul: in 15 ani se platesc la banca: 4

 

 

 

Ce vin extra? cele 8 mii dobanda ce ridica pretul real al achizitiei cu 8 mii (si ar mai fi niste costuri in plus cu evaluare dosar, inregistrare ipoteca etc). Astfel, reevaluam calculele initiale si ne ies un cost real de 32 mii euro al garsonierei; garsoniera aduce o chirie=100 euro, nicio zi de neocupare, scadem asigurare +impozit, impartit la costul real de 32 mii euro. Randamentul iese de 0.031 adica 3.1% pe an.  Iar daca tineam banii astia intr-o banca, dobanda era de maxim 1%  la euro pe an! Asadar tot  un randament bun pentru mine.

5

In cazul creditului, randamentul poate creste daca se fac plati anticipate cu scaderea perioadei (prin plata mai mica a dobanzii).

Un randament si mai bun pentru investitii pe termen lung ar gasit in pamant arabil in zone agricole. Pentru asta am nevoie de 2 oameni acolo (variabile cheie!! ): cineva in zona ( parinti/bunici) sa verifice pamantul, intabularea si cadastrul si  un agricultor pentru dat in arenda. Pretul achizitionarii unui ha de pamant arabil nu in zona turistica e la aprox. 3.000 euro ha, iar arenda obtinuta ( am intrebat 2 arendasi) e de 150-200 euro PE AN(functie de an), bonus fiind ajutorul de la primarii/apia, de aprox 150 euro pe an, in total 300 euro pe an. . Randamentul sare deja la 8-10% pe an si este cel mai bun randament gasit pe piata, iar costurile de intretinere sunt minime ( impozitul pe terenul agricol e undeva sub 50 lei pe an). Pentru mine asta e cea mai buna decizie de investit pentru ca pamantul nu se devalorizeaza in timp (doar daca sunt cutremure mari, dar nu suntem in Chile), iar alt pamant Dumnezeu nu mai face.

Gatitul pachetului si a cinei nu e o corvoada, ci o munca bine platita

 

Pentru cine vede gatitul o corvoada, aduc aminte ca dintr-un gest se poate gati pt cina (in cazul nostru 3 mancai) si 2 pachete pe a 2a zi.
Tot efortul ia 15 minute, si daca mobilizez si pe ceilalti colocatari, e mai usor. Unii mi-au zis ca da, dar tie iti place sa gatesti. NU IMI MAI PLACE! imi placea acum 10 ani, cand gateam cand aveam chef si cine stie ce idee zurlie, dar acum as sta doar tolanita in gradina cu o carte in mana. Gatesc de nevoie: pt ca tin la sanatate, la ideea de mancat toti impreuna, si ca ies mai ieftin. De fapt, gatitul este cea mai bine platita parte din munca mea.
Si pt asta o sa va scot cifrele pe masa.
In primul rand, eu ca freelancer castig variabil, dar sa facem un calcul la 2500 pe luna net. Astia sunt banii care ii am net lunar, pt 22 zile de munca, pt 8.5 ore zilnic la munca.  Pe langa orele de la job eu mai am nevoie si de 1 ora in drum (30min dus, 30 intors) plus imbracatul si pregatitul dimineata. Practic 11 ore pe zi nu fac ce vreau eu ci fac sa ajung si sa muncesc ce vrea seful.
Un calcul arata ca 2500 / 22 zile /11 ore = 10.5 pe ora. ASTA E VALOAREA MEA.
Si in conditiile astea, ia ziceti, un job de 15 min, pt care nu fug dupa metrou, nu tre sa ma imbrac special, nu e musai¬†nici sa ma machiez si sa imi pun tocurile, in care fac ce vreau eu,¬†si plata este de… 10 lei pt 15 minute de munca (dar daca gatesc pt 3 persoane, plata ar fi 30 lei pt 15 minute de munca!!).
Nu pot sa inteleg cand aud vreo persoana ca mai zice ca e o corvoada; in bucatarie daca iau lucrurile cum vin, cu mult calm si tact ( si o rereta) totul poate merge usor ( inclusiv aruncatul rezultatului la gunoi). Corvoada e la fel de mare ca cele 8.5 ore la munca , care sunt mai prost platite. Tot ce facui in bucatarie este ca si la munca: un planning ( aici e locul unde las inspiratia si ideile sa vina, unde google putin dupa poze, sau pinterest-esc), o¬†lista de taskuri (ce o numesc “meniul pe sapt viitoare”), o lista de ingrediente, mers la piata , ¬†si actiune.

Cred ca oricine poate face ceva in directia asta. Orice extra serviciu poate fi facut in casa. Acum, sa nu va apucati sa cultivati bumbacul pt a va toarce si tzese propriile lenjerii! Dar cu un pic de cumpatare si analiza, putem alege metodele si punctele cele mai bine platite. Mai sus am atins partea gatitului. Altele ar fi sa ne zugravim singuri sau sa ne reparam/coasem singuri; sa ne facem painea singuri, manichiura si epilatul etc. Cum alegem? Pai cu pixul in mana si bugetul in fata: care sunt cele mai costisitoare arii din lista? cu alea incepem.
De ex. eu am gasit pe net ca aprox. 30% din buget se duce pe parte cu locuinta, mancarea cam 20%, transport Рajunge si la 10-20%, servicii Р10-30%.  Can astea ar fi categoriile cele mai mari, iar o analiza si alternativa la fiecare poate imbunatati bugetul pe restul vietii. Da, mutat intr-o zona mai mica sau intr-un aprt mai mic, renuntat la restaurant si imbunatatit meniul pe saptamana viitoare,
renuntat la abonamentul scump de mobil si biciclit pana la munca etc.
Faceti un plan si tineti-va de el. Adaptati-l pe traseu. Orice plan, inclusiv un plan gresit e mai bun decat nimic.